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中國物流新聞網訊：“雙十一”的電商大戰如火如荼，人們也由此關注到背后的物流地產租金和售價的快速上升。實際上，物流倉儲物業租金上漲的背后，是國內外金融資本正在大規模流入這一領域，推動了倉儲用地需求的在短期內快速上升。

上海作為重多電商企業的必爭之地，物流地產價格正在不斷上漲。作為長江經濟帶的“龍頭”和黃金水道的出?？冢谖磥淼娜轿迥陼r間內，上海倉儲物業的開發有望迎來“黃金時代”。

如今，物流地產開發成為炙手可熱的產業。黑石、凱雷、平安等金融大鱷對用于倉儲、物流功能的開發項目和土地虎視眈眈，開始對物流地產加大投入。

戴德梁行董事、中國區工業和物流地產部主管蘇智淵表示，物流地產的開發主體有三類。第一類是專業性開發商；第二類往往是從房產行業上下游轉換而來，如物流企業轉型或者商業地產開發商擴大業務范圍；第三類是純粹的政府行為。而上海正是這三類物流地產開發主體的必爭之地。

《每日經濟新聞》記者注意到，金融資本在物流地產領域的全面布局，將助推上海倉儲用地價格上漲，而對于在上海擁有大片倉儲用地的上市公司而言，其土地資源的價值正面臨重估。

金融資本布局物流地產

蘇智淵分析認為，早期物流地產領域的開發主要由外資主導，目前海外金融資本仍然是物流地產市場的主力軍。日前，三年前曾退出中國市場的黑石卷土重來，在首只針對亞洲的房地產基金即將到達籌資上限的時候，黑石又將推出130億美元的超大地產基金。

蘇智淵分析，目前投資這一領域的外資主要分為兩類，一類是主業為物流倉儲物業開發的企業，在上海的代表是美國物流巨頭普洛斯公司；另一類是有海外物流地產運作經驗的投資商。海外資本的投資模式主要有兩種，一是直接投資開發，通過出售或者出租物流地產來獲取收益；另一種是采取“售后回租”模式，外資收購廠房后再回租給國內企業，國內企業可以獲得資金用于擴大業務范圍，外資則通過這一方式加快入市的步伐。

蘇智淵告訴記者，近年來，中國物流地產發生了巨大變化。阿里投資千億元于菜鳥網絡建立自己的物流體系；萬科在行業銷售低迷時宣布進軍物流地產；萬通新創則通過私募基金的方式運作物流地產……而上海作為中國的金融中心，勢必成為這些企業的必爭之地。

不過在他看來，和國際專業的物流地產投資商相比，內資在這一領域才剛剛起步。目前，在物流地產市場有所斬獲的國際工業地產商普遍都有成熟的融資模式，這些企業的資本后盾就是房地產信托投資基金（REITs），比如工業地產巨頭普洛斯就是一個整體上市的開放型REITs，擁有通暢的國際融資渠道，這點是目前國內資本并不具備的。